名義変更が必要になるケースとは
土地の所有者が別の人に不動産を売ったとき、または不動産を購入して新しく所有者になったとき、名義変更を行います。
手続きは売り主・買い主が共同で申請しますが、多くの場合は不動産業者を仲介していることが多いため、不動産会社が手続きをサポートしてくれます。
この場合不動産の所有者が亡くなっているため、相続人が名義変更の手続きを行います。
不動産の名義変更に限らず相続手続きは早く済ませておかないと、先延ばしにすればするほど相続人が増えるなどして面倒になっていきます。
どこから手を付けていいか分からない場合、司法書士にお願いするのがおすすめです。
不動産を贈与する人とされる人が共同で申請します。
夫婦の離婚などで名義変更を行う場合も基本的に共同で申請します。
ですが離婚となると何度も会って一緒にするのは嫌でしょうから、どちらかが主に動いて、もう一人は本人の署名捺印だけしてもらうという形になるでしょう。
名義変更は自分でできるの？
自分でもできるが、難易度は高い
司法書士に依頼しなければならない決まりはないため、自分で手続きすることもできます。
ただしその場合、何回も法務局に通うことになる覚悟は必要です。
書類に不備があれば訂正して再び提出しに行かなければなりません。
名義変更の必要書類
売買による名義変更のとき
- 売買契約書
- 権利書
- 売る人の印鑑証明書
- 買う人の住民票
- 固定資産評価証明書
贈与による名義変更のとき
- 贈与契約書
- 権利書
- あげる人の印鑑証明書
- もらう人の住民票
- 固定資産評価証明書
相続による名義変更のとき
- 相続する全員の住民票
- 固定資産評価証明書
- 戸籍類一式
- 遺言書（ある場合のみ）
※遺産分割協議を行う場合は、住民票・評価証明書・戸籍類に加えて『遺産分割協議書』『相続人全員の印鑑証明書』が必要になります。
離婚による財産分与登記のとき
- 登記事項証明書
- 登記申請書
- 戸籍謄本
- 不動産を譲渡する側の印鑑証明書
- 不動産をもらう側の住民票
- 不動産の権利証または登記識別情報
- 登記原因証明情報
- 固定資産評価証明書または課税明細
不動産の名義変更には費用がかかる
不動産の名義変更には、登録免許税という税金を払う必要があります。
登録免許税は、登記するときにかかる税金です。課税価格（その不動産の固定資産の評価額のこと）に一定の税率がかけられ徴収されますが、名義変更の理由によって税率は異なります。
下の表で、2千万円の不動産の名義変更を例にして登録免許税がどのくらいの金額になるのか見てみましょう。
| 例：不動産2千万の場合 | 税率 | 登録免許税 |
|---|---|---|
| 売買 | 1.5％ | 30万円 |
| 相続 | 0.4％ | 8万円 |
| 財産分与 | 2.0％ | 40万円 |
| 贈与 | 2.0％ | 40万円 |
このように理由によって税率が異なるため、税率の高い贈与ではなく低税率の相続を待つという選択もありますが、相続の場合手続きが煩雑になるという面もあります。
ココに注意
名義変更した後もお金がかかる
- 譲渡所得税（土地の販売主）
- 相続税（土地の取得者）
- 贈与税・不動産取得税（いずれも土地の取得者）
このように、登録免許税の他にも別の税金があります。さらに、取得した不動産は継続的な固定資産税の支払いも必要になります。
この他にも名義変更申請書類に添付する（戸籍等の）必要書類を取得するのに、事務手数料がかかります。
名義変更に関するこれらの手続きを司法書士などの専門家にやってもらう場合、司法書士への報酬として最低でも10～15万円程度が必要になります。
司法書士にお任せするならいくら？
法務局への申請を司法書士に依頼した場合、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。
売買の場合はローンの手続きもあるため、
ただし相続の場合、戸籍の取得や自分以外の相続人とのやりとりが増えることもあるため、そのようなケースでは10万円以上になってしまいます。
自分で手続きすれば司法書士への報酬は節約することができます。
書類に不備があれば訂正して再び提出しに行く必要があります。法務局が営業しているのは平日の昼間なので、その時間帯に法務局まで通うことができるのであれば、自分で行うというのも選択肢の一つでしょう。
実際に10万円を節約するために何度も法務局に通って名義変更をする人もいます。相続や贈与で手続きだけでなくアドバイスを受けたいのであれば、専門家に頼めるのは10万円払う価値があると考えることもできるでしょう。